El coronavirus cambia perspectiva inmobiliaria en Colombia

LA LONJA -PROPIEDAD RAIZ. 2020-2021.

De acuerdo con un estudio preparado para la Cámara de la Propiedad Raíz por el experto inmobiliario Oscar Borrero Ochoa, en Colombia el sector inmobiliario venía con buena dinámica en 2019 y a comienzos de 2020 se esperaba un aumento en las ventas de vivienda usada, al tiempo que se vislumbraba un buen comportamiento para los arrendamientos en estratos medio y alto, tanto en Bogotá como en otras ciudades.

Además de no existir crisis de ventas, se estaban corrigiendo problemas de exceso de oferta y elevados precios. Otra previsión era que el stock desocupado no aumentaría y, por el contrario, la tendencia era a disminuir, eliminando, de paso, la sobreoferta existente para arriendo y venta.

representa el 6.3% de la economía colombiana y muy cercano a la industria que tiene el 11%. Por lo tanto lo que suceda en el sector inmobiliario con esta crisis afectara fuertemente el PIB de 2020.

Pero con la llegada del coronavirus y su ya previsible fuerte impacto sobre la economía del país, las cosas cambian, según el experto, quien fundamentó sus nuevas previsiones en estudios de la firma Radar y la Galería Inmobiliaria para sacar sus propias conclusiones, a unos ángulos diametralmente opuestos a lo que indicaba el mercado de bienes raíces al comenzar 2020, las cuales se resumen así:
Arriendos
Dificultad de pago en personas que pierdan el empleo va a generar mora en el cumplimiento de los cánones mensuales.
Morosidad por parte de personas independientes y con trabajo informal.
También habrá un impacto en las afianzadoras y aseguradoras de arrendamientos.
Devolución de locales comerciales y oficinas por culpa de la cuarentena y crisis especial en locales de bares, restaurantes, agencias de turismo y en general todos los negocios que estarán cerrados por 3 o más meses.
Fuerza mayor e imprevisión de estos casos van a perjudicar a propietarios y rentistas.
No es lo mismo la mora aceptada por los bancos que la vigente para propietarios, seguros o fianzas de arriendo.
Ese es un tema legal que no está despejado.
Por esta razón el gobierno ha propuesto un decreto especial para proteger inquilinos del desalojo y aumento del canon de arriendo exigiendo acuerdos entre inquilinos, propietarios y empresas arrendadoras. Hasta la fecha (abril 15 no había sido expedido
Arriendo inmuebles comerciales
Los inquilinos de locales comerciales cerrados están planteando la fuerza mayor y la teoría de la imprevisión por para devolver los locales sin pago alguno de multas o condonación de arrendamientos por varios meses por imposibilidad de usarlos, en especial bares, restaurantes, agencias de viajes y grupos altamente perjudicados por la cuarentena
Esto puede afectar fuertemente a los seguros de arriendo y fianzas que no van a poder responder por los cánones de arriendo también por fuerza mayor.
Habrá un grave impacto en los fondos inmobiliarios y las inversiones en grandes proyectos urbanos.
Se frenan los nuevos contratos.
Habrá nueva negociación entre inquilinos, propietarios, fianzas e inmobiliarias, para cada caso en particular.
Venta de inmuebles usados
Durante el año 2020 se va a paralizar la venta de vivienda nueva y usada de estrato medio y alto. La VIS continuara siendo demandada porque depende de los subsidios del gobierno y Cajas de Compensación, pero dependemos de la estabilidad de los compradores para justificar sus ingresos para obtener el crédito.
Para 2021 podría haber recuperación dependiendo de la profundidad de la crisis mundial y nacional.
Siguiendo las tendencias habituales del mercado se recuperaran más rápidamente las ventas de viviendas usadas que de las nuevas.
Si se quiere vender VIS dependeremos del “Semillero de Propietarios” que el gobierno Duque lanzo en su Plan de Desarrollo.
La crisis afectará mucho a inmuebles comerciales en 2020 y 2021.
Los precios pueden bajar y es previsible una desvalorización a corto plazo.
No es el momento de vender es la recomendación para los propietarios en cambio es momento de comprar a buen precio para inversionistas que desean esperar la recuperación del mercado en uno o dos años.
Venta inmuebles nuevos
No se espera reducción en venta de VIS mientras haya subsidios.
Este sector seguirá jalonando la economía urbana. Ya fue una política de gobierno en la crisis de 1983-85 durante el gobierno de Belisario Betancurt, durante la crisis de 1999-2002, y en la crisis financiera internacional de 2008-2009.
Cuando el mercado de viviendas media y alta, y de inmuebles comerciales falla, la alternativa es estimular la VIS que genera gran cantidad de empleos directos e indirectos. La Construcción y el sector agropecuario son los sectores que más rápidamente generan empleos e ingresos para personal no calificado y permite recuperar la economía en plazo corto.
En la presente crisis de 2020 se debe proponer de nuevo un estímulo a la construcción de VIS con mayores subsidios y a la compra de vivienda media con subsidio a la tasa de interés como se hizo en el año 2009 y 2015.
El problema afectaría fundamentalmente a los compradores que dependen de la economía informal e independiente.
La venta de no VIS (es decir oferta para estratos medio y alto) se afectara gravemente en 2020 y 2021.

Las ventas de oficinas nuevas se frenan.
En los inmuebles comerciales (locales, bodegas, oficinas) Las empresas postergarán decisiones de compra, prefiriendo la liquidez durante las crisis económicas.
Las empresas darán prioridad a recuperar su déficit de caja ocasionado por la cuarentena y la sorpresiva devaluación del peso.
Dos escenarios posibles: Escenario moderado de recesión.