¿Está el suyo? Los barrios más rentables para comprar casa, por comuna, en Medellín

El Colombiano, por Diego Vargas Riaño- Publicado el 31 de Julio de 2022

Villa Nueva, en La Candelaria, refleja la mayor rentabilidad en toda la ciudad. FOTOS: CAMILO SUÁREZ

¿A quién no le ha parecido llamativo el negocio de comprar casa y ponerla en arriendo? En Antioquia la idea les suena a muchos, solo en el primer semestre se vendieron 14.097 viviendas nuevas que representaron una de cada 10 comercializadas en Colombia.

Particularmente en Medellín hay barrios que están mostrando ser muy rentables, incluso con indicadores por arriba del 10%. Es el caso de Villa Nueva, donde los réditos anuales que logran los arrendadores llegan al 10,4%, según la plataforma digital de bienes raíces Properati.

Un estudio de la firma halló que ese sector ubicado en la comuna de La Candelaria es el más rentable de Medellín, entendiendo que quienes compran casa allí están recuperando la inversión más rápido que aquellos que lo hacen en otras zonas de la capital paisa.

La rentabilidad es un factor decisivo a la hora de pensar en comprar y arrendar. Lo curioso es que el “top” 5 de barrios en los que este beneficio es más alto está concentrado en tres comunas: El Poblado (Comuna 14), Villa Hermosa (Comuna 8) y, ya mencionada, La Candelaria (Comuna 10).

En el caso de El Poblado, destacan El Castillo y Astorga, que ocupan la tercera y quinta casilla con rentabilidades de 8,45% y 7,98%, respectivamente. Mientras tanto, en la comuna restante los barrios Sucre y Villa Hermosa están en el segundo y cuarto puesto con indicadores del 8,97% y 8,27% (ver Mapa).

“Es muy interesante que no hay un patrón muy definido entre los barrios más rentables de Medellín. Sin embargo, nos encontramos con que los más rentables en La Candelaria y Villa Hermosa tienen poca o nula oferta de viviendas nuevas. Por esta razón, sus precios de venta son más económicos que en el resto de la ciudad”, comentó Ricardo Rodríguez, gerente regional de Properati en Antioquia.

Según el experto, en el caso de El Poblado, la alta rentabilidad está más relacionada con los precios de los arriendos que los de venta. Al ser un sector exclusivo en el que muchos extranjeros y personas buscan residir temporalmente, los arriendos se cotizan al alza en zonas como El Castillo y Astorga.

Menos provecho

Lógicamente, el comportamiento de esos sectores no es el común denominador. En algunos barrios el retorno de la inversión toma hasta 28 años, que es el lapso más amplío observado en el análisis de Properati.

Este es el caso de Asomadera No. 3, en Buenos Aires, y Sevilla, en Aranjuez, donde pasan 28,6 años y 24,8 años, en su orden, para reembolsar, a punta de arriendos, la plata invertida en la vivienda.

“La razón de que estas zonas no alcancen los valores de otros barrios con características similares radica en que la diferencia de precios de venta y arriendo es menor, por lo tanto, la brecha de utilidad se reduce”, menciona el estudio.

Guayabal (Guayabal), Manrique Oriental (Manrique) y Santa Margarita (Robledo) son otros lugares con menos rentabilidad en la capital antioqueña, pues su promedio oscila entre 4,6% y 4,3% al año.

Con el Banco de la República subiendo tasas –hoy llegan a 9%– y los costos de la construcción incrementando, un factor a revisar es si la rentabilidad podría bajar en la ciudad, toda vez que esas coyunturas terminan repercutiendo el precio para acceder a la vivienda, sobre todo nueva.

Un informe de la consultora EY describe cómo el 47,1% de las empresas prevé volatilidad en el precio de los inmuebles en Colombia, mientras solo 11,8% espera que se mantengan estables. Inclusive varias firmas anticipan que la situación prevalecerá uno o dos años.

Como lo reseñó esta semana EL COLOMBIANO, el contexto se está trasladando a los consumidores paisas, cuya disposición a comprar vivienda ha bajado –según Fedesarrollo–, al tiempo que los arrendadores están pensando qué hacer si el precio del metro cuadrado sigue subiendo.

Por comuna

A pesar de ese contexto, estos son lo barrios más rentables hoy en las demás comunas de Medellín: En Robledo lidera Aures No. 2, con 7,42%; en Aranjuez puntea San Isidro, con 7,27%; mientras en Buenos Aires, Cataluña está a la cabeza, con 7,11%.

En San Javier lidera el barrio San Javier No. 1 (7,10%); en Manrique, Manrique Central No. 2 (7,05%); en Guayabal, Campo Amor (6,90%); en Castilla, Girardot (6,87%); en Belén, El Rincón (6,62%); y en La América, Los Pinos (6,41%). Para el caso de Laureles está arriba el sector de Suramericana (6,32%), y en Doce de Octubre, saca la cara Kennedy (2,99%).

En líneas generales, comentó el gerente regional de Properati, dentro de Medellín, El Poblado es la comuna con mayor interés para comprar viviendas nuevas y usadas, debido a que es el lugar “aspiracional” para muchas personas. El 17% de las búsquedas suceden en este sector.

Laureles también es uno de los preferidos para adquirir vivienda usada, en buena medida por su ubicación central al resto de zonas de la urbe y la opción de servicios comerciales. “El 13% de los usuarios de nuestra red de portales inmobiliarios buscan allí”, dice Rodríguez.

Por fuera de Medellín, agrega, los lugares que generan interés para adquirir vivienda nueva son Envigado, Sabaneta e Itagüí. “Sumados entre sí registran un 15% de la demanda. Estos tres municipios del área metropolitana resaltan por su diversidad de inmuebles y la calidad de vida que ofrece el sur de la ciudad”.

¿A cómo?

Entre los hallazgos llamativos están los contrastes de oferta que existen a la hora de arrendar. Por ejemplo, para un apartamento de 80 metros cuadrados el canon promedio oscila entre $758.000, que es el valor observado en Santa Margarita (Robledo), y $4.021.000, precio que se registró en El Castillo.

Además, en un informe de hace algunos meses el portal inmobiliario Fincaraíz describió cómo en la venta de apartamentos en Medellín el promedio de área ofertada es de 60 a 80 m2, por $4,27 millones; en casas, de 60 a 130 m2 por $2,93 millones; y en apartaestudios de 36 a 42 m2 por $4,87 millones.