¿Prohibir Airbnb en Medellín?

EL COLOMBIANO, EDITORIAL 14 de septiembre de 2023

A partir de este mes, Nueva York aplicará una ley que restringe los alquileres a través de Airbnb. El tema es de gran interés para todos, no solo porque muchos habrán usado esta plataforma y la medida tomada en esta capital puede afectar su funcionamiento en otras partes del mundo, sino sobre todo porque en este caso se tomó como respuesta a las preocupaciones de los ciudadanos sobre el impacto de la plataforma en los precios de los arrendamientos en la Gran Manzana. ¿Acaso a alguien le hace recordar un fenómeno parecido en Medellín? ¿Podrá desencadenarse un efecto dominó que motive a otras ciudades a tomar medidas similares?

La nueva Ley 18 obliga a que los anfitriones de la plataforma registren sus viviendas en la Oficina de Ejecución Especial de la alcaldía de Nueva York antes de poder alquilarlas, mediante un proceso que los usuarios han descrito como complejo. Incluso después de registrarse, la nueva norma prohibe el alquiler de apartamentos enteros para estancias de menos de un mes, obligando a los propietarios a compartir la vivienda en esos casos. Y a quien no cumpla le imponen sanciones de hasta $5,000 dólares. El uso de Airbnb en Nueva York jamás volverá a ser igual.

Si bien Airbnb afirma que aproximadamente el 80% de sus principales mercados en todo el mundo tienen algún tipo de regulación, la aplicación de medidas tan restrictivas en una ciudad de la importancia de Nueva York no es un asunto menor para la compañía. En una carta enviada a los anfitriones de la ciudad, la plataforma calificó las nuevas reglas como “punitivas y onerosas” y dice que van más allá de la regulación en cualquier otra ciudad.

Lo cierto es que en caso tal que la medida llegue a tener éxito en Nueva York, podría sentar un precedente para la regulación a este tipo de plataformas. No es sorprendente, entonces, que tras conocerse esta noticia, muchas voces en Medellín hayan comenzado a pedir que se consideren medidas similares en nuestra ciudad.

El tema de los “nómadas digitales” y el de la “gentrificación” han estado en el centro del debate de nuestra ciudad durante todo el año, con el auge de Airbnb en muchos barrios de Medellín y el aumento en el precio de los alquileres. El número de habitaciones disponibles en Airbnb en la ciudad se ha más que duplicado en los últimos dos años, según datos de AirDNA, una plataforma que hace estimaciones basadas en datos de aplicaciones de alojamiento. Solo el año pasado, Medellín recibió 1,4 millones de visitantes, una tendencia que promete acentuarse mientras la ciudad se siga posicionando como uno de los destinos más atractivos en América Latina para recibir “nómadas digitales”.

Como efecto de ello, en 2023 los arriendos en Medellín han aumentado entre 30% y 80%, según distintas fuentes. Entonces, ¿regular Airbnb de la misma manera que lo hace Nueva York sería la solución para los problemas de vivienda y el costo de vida que enfrenta nuestra ciudad? Sí y no.

Por un lado, gran parte de la causa del encarecimiento de la vivienda en la ciudad radica en la falta de oferta más que en el aumento en la llegada de extranjeros. Según las estadísticas de licencias de construcción del Dane, en Medellín seguimos construyendo la misma cantidad de metros cuadrados de vivienda que hace 15 años, a pesar del crecimiento económico y demográfico que la ciudad ha experimentado en las últimas décadas. Ciudades como Cali, Bucaramanga, Cartagena y Pereira han otorgado licencias para la construcción de más metros cuadrados de vivienda que Medellín desde el año 2015. Atribuir exclusivamente al turismo el aumento de los precios de los alquileres es incorrecto.

Pero de otro lado, no existe una evidencia concluyente que garantice que la medida que está implementando Nueva York para reducir el costo de los alquileres sea efectiva para ella o para cualquier ciudad. Aunque algunos estudios han identificado que existe relación entre el aumento de las ofertas de Airbnb y el incremento de los precios de alquiler, una revisión de 34 estudios de 37 ciudades distintas sobre el tema, hecho por la Universidad CEVRO, muestra que Airbnb aumenta los alquileres no más del 2%.

De acuerdo con ello, regular Airbnb de manera drástica podría tener un impacto limitado en la reducción de los precios de los alquileres, pero lo que sí haría con certeza es frenar la inversión y el derrame económico que está generando la inversión en proyectos inmobiliarios de este tipo en la ciudad.

Medellín debe monitorear los efectos que traigan las medidas adoptadas contra Airbnb en Nueva York. No obstante, en lugar de apresurarse a aplicar una regulación que cuenta con escasa evidencia de ser efectiva, debería dirigir sus esfuerzos hacia la construcción de más viviendas. Será una tarea crucial para el próximo alcalde.