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Un auge inesperado en la venta de vivienda en Colombia

Octubre 7 de 2021

El TIEMPO.

SR. RICARDO AVILA . 2021. 

El día del pasado abril cuando Martha Elizabeth Pardo recibió las llaves de su apartamento localizado en la agrupación Ocaña II de la ciudadela Maiporé, ubicada en la población de Soacha, siempre estará presente en su memoria. “Cumplí mi sueño de tener casa propia”, cuenta con cierto temblor en la voz, causado por la emoción del buen recuerdo.  

El día del pasado abril cuando Martha Elizabeth Pardo recibió las llaves de su apartamento localizado en la agrupación Ocaña II de la ciudadela Maiporé, ubicada en la población de Soacha, siempre estará presente en su memoria. “Cumplí mi sueño de tener casa propia”, cuenta con cierto temblor en la voz, causado por la emoción del buen recuerdo.

isma sensación la comparten hoy en día más colombianos que nunca. Según las cifras disponibles, tanto las entregas de unidades como las preventas están alcanzando el punto más alto de la historia, con lo cual el entusiasmo en el sector es evidente.

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Coordenada Urbana señala que en los primeros ocho meses de 2021 se comercializaron más de 150.000 viviendas nuevas, un nivel superior al observado en todo 2017. Al ritmo actual, el dato para el año completo superaría 230.000, un guarismo que no estaba en la mente de los más optimistas.

Que el salto observado no es de poca monta queda en claro al hacer las comparaciones de transacciones habitacionales por millón de habitantes. Hoy por hoy, Colombia ocupa el primer lugar en la región, sobrepasando a naciones con niveles superiores de ingreso por habitante.

Semejante desempeño es aún más llamativo a la luz de los impactos causados por la pandemia. A pesar del salto en el desempleo –cercano a los cuatro puntos porcentuales– y del alza en los niveles de pobreza, en las salas de venta virtuales y presenciales abundan los visitantes.

Y el entusiasmo sigue. Según la más reciente encuesta de Fedesarrollo, la disposición a comprar casa dentro del territorio nacional subió en casi 16 puntos porcentuales el mes pasado, frente a igual periodo de 2020. Además, Google Trends muestra que las búsquedas en internet de la palabra vivienda superan a las de países como España o Chile.

Viento a favor: 

A primera vista, el auge señalado se parece al que se observa en distintas latitudes. Un informe del banco J. P. Morgan afirmó esta semana que los precios de las unidades habitacionales en el ámbito global crecieron a su mayor velocidad en 40 años durante el primer trimestre de 2021.

Como consecuencia, los índices disponibles muestran un avance del 13 por ciento en el valor del metro cuadrado, frente al periodo anterior al covid-19. Estados Unidos, Turquía, Rusia, Corea del Sur, Brasil o la República Checa son algunos de los lugares en los cuales son más acentuadas las alzas.

Ese fenómeno, sin embargo, no se replica de igual manera en Colombia. Una de las razones principales es que el comportamiento de los distintos renglones del mercado es muy dispar.

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En el segmento de apartamentos dirigido a personas de altos ingresos todavía existe un inventario importante que apenas da muestra de disminuir en la medida en que las ventas vuelven a reanimarse. Hasta tanto la oferta disponible no se reduzca es poco probable que vengan reajustes, así estos tiendan a evolucionar con la inflación.

Las cosas van mejor para la categoría media (entre 135 y 450 millones por unidad), que ya muestra su mejor evolución desde 2017. Pero el que rompe todas las marcas es el renglón de vivienda de interés social (VIS), en el cual la demanda se disparó.

Dado que en este último caso hay parámetros estrictos que definen la categoría, la probabilidad de que se presenten subidas exageradas en lo que cuesta una casa o un apartamento es muy baja. Para decirlo con claridad, salirse del rango de VIS (cuyo tope es de 135 salarios mínimos legales mensuales) implica cerrarles parcialmente la puerta a los subsidios gubernamentales.

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Y los subsidios son clave en la ecuación actual. Después de que en mayo del año pasado se anunció la política de entregar 200.000 adicionales (VIS y no VIS), el número asignado va en un promedio de 425 al día.

o anterior implica que la ayuda gubernamental sirve para el pago de la cuota inicial y también puede bajar el costo de la financiación, pues hay apoyos concurrentes que vienen de las cajas de compensación. Eso, en términos prácticos, les hace posible a cientos de miles de familias que las cuentas les den, incluso si no tienen una fuente de ingreso estable o un empleo formal.

Según el Ministerio de Vivienda, la progresividad es mayor: ocho de cada diez beneficiarios perciben ingresos inferiores a dos salarios mínimos, cuando hace tres años la proporción era de 26 por ciento. Especialmente importante ha sido la decisión de que el Fondo Nacional de Garantías asuma el respaldo del crédito hipotecario de los más vulnerables, con lo cual el riesgo para el sector financiero baja en forma sustancial.

Tampoco hay que desconocer la modernización y digitalización del sector, que comprende la prestación de servicios de las notarías a través de medios electrónicos. A la fecha, cerca de un centenar están habilitadas, lo cual reduce a la mitad el proceso de legalización de documentos.

Aparte de lo anterior, hay un cambio de actitud en las personas, atribuible a la pandemia. “Durante los meses de encierro, mucha gente entendió que tener una casa a la cual no solo se iba a dormir da bienestar y tranquilidad”, explica Aníbal Rodríguez, un constructor radicado en Neiva que desarrolla proyectos en Huila y Caquetá. “Y si las cosas se facilitan, como ahora, viene un fenómeno de mayores ventas que también estamos sintiendo en esta zona”, agrega.

La estabilidad que da tener un techo propio no solo abarca a los mayores de 30 años. “Es llamativa la cantidad de compradores jóvenes”, subraya el experto Gabriel Flórez, algo que puede estar asociado al incremento en el número de hogares unipersonales en Colombia.

Lo que viene

El balance, sin embargo, no está exento de preocupaciones hacia el futuro. Mantener el paso exige no solo tomar buenas decisiones por parte de las autoridades, sino evitar que diferentes externalidades –como un aumento del pesimismo– afecten el ánimo de los compradores potenciales.

Hay circunstancias que generan inquietud, ya sea en el ámbito local o nacional. La discusión del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial en Bogotá da origen a incertidumbres sobre las nuevas reglas de juego que operarán para los proyectos futuros en el mercado más grande del país. “El tema de la estabilidad jurídica siempre está presente”, anota Gabriel Flórez.

No menos complejo es mantener los subsidios que se han usado con mayor velocidad que la prevista. Los cálculos existentes hablan de recursos adicionales por 846.000 millones de pesos en el presupuesto nacional de 2022 para mantener el ritmo de asignación presente, algo que no es fácil en medio de la conocida dificultad de las finanzas públicas.


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