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Vivienda usada, un mercado que busca más estímulos

Enero 17 de 2022
PUBLICADO EL 16 DE ENERO DE 2022, EL COLOMBIANO. Por FOTO JUAN ANTONIO SÁNCHEZ

El 2021 fue de consolidación y este año se espera que el sector tenga un buen comportamiento.

Pese a la incertidumbre generada por la pandemia, el sector inmobiliario creció y se mantuvo estable durante el año pasado. En Medellín y el Valle de Aburrá el mercado de vivienda usada tomó protagonismo y dará de qué hablar en este 2022.

Para Federico Estrada, gerente de La Lonja, gremio inmobiliario en Medellín y Antioquia, en 2021 las colocaciones en vivienda usada crecieron un 17% en el Valle de Aburrá.

“Las ventas de estas viviendas hicieron lo propio a una tasa del 1,8%, con tiempos de colocación bastante positivos: 120 días en el caso de un alquiler y 214 días para una vivienda en venta”, apunta Estrada.

Desde Habi, plataforma del sector inmobiliario –que cuenta con 60 transacciones al mes–, explican que el éxito para que Medellín y el Valle de Aburrá se consolide como una de las zonas más apetecidas del país para sellar estos negocios se atribuye a dos cosas. La primera de ellas es la consolidación de un ecosistema de agentes inmobiliarios en la ciudad y el valor que están entregando los antioqueños a las viviendas usadas remodeladas.

“Estos agentes ayudan a vender y a promover los apartamentos. Tienen un acceso al sistema, allí pueden ir moviendo la vivienda, aunque todavía no está ofertada de manera pública”, explica Isidoro Esquenazi, VP de operaciones de Habi.

Al la hora de elegir este tipo de propiedades en el Aburrá, coinciden los expertos consultados, los compradores optan por viviendas que estén cerca de parques y del sistema de transporte público como el Metro. Evalúan, además, la favorabilidad del precio.

Desde la oficina de Vivienda Usada de La Haus, empresa de compra y venta de propiedades online, señalan que, por número de inmuebles activos para la venta, calidad y relación de precio y beneficio, se pueden establecer tres zonas de interés en el Aburrá: sur, norte y occidente.

“En el sur con un enfoque especial en El Poblado, Envigado y Sabaneta”, comenta Ronald Restrepo, líder de Vivienda Usada de La Haus y agrega que en el occidente el foco está puesto sobre Laureles, Conquistadores, Loma de los Bernal y Belén La Mota. Para el norte el interés está en Bello y sus alrededores.

Hasta diciembre de 2021, según el Índice de Precios de la Vivienda Usada del Banco de la República, el promedio del precio de estas propiedades en el Aburrá fue de $142,2 millones.

Sin embargo, argumentan desde Habi, los compradores en Medellín se acercan por viviendas que cuestan, en promedio, $190 millones. “Pero hay ofertas desde los $70 hasta los $500 millones”, especifica Isidoro Esquenazi. (Ver gráfico).

El perfil de compra

El perfil de compradores de este tipo de propiedad que maneja Habi en Medellín son personas naturales de los estratos 1, 2, 3 y 4.

Según Esquenazi, las personas que se acercan a su compañía van con la iniciativa de encontrar propiedades con un buen precio, mayor metraje al que encuentran en una vivienda nueva y la posibilidad de remodelación al gusto.

En este punto Estrada, de La Lonja, indica que cuando los compradores disponen de liquidez “es claro que obtienen mejor área, ubicación y hasta acabados, que se pueden actualizar fácilmente”.

Por su parte, Ronald Restrepo, de La Haus, agrega que otro factor que entra a consideración es la disponibilidad para uso inmediato en la mayoría de las propiedades en venta.

Según Estrada, la vivienda usada se convierte en la opción ideal para aquellos compradores que tienen una liquidez mínima del 30% o 40% del valor de la cuota inicial de la propiedad. “Así podrán encontrar mejores alternativas en áreas y ubicación”, agrega el líder de La Lonja.

Los expertos consultados coinciden en que el 2021 representó un crecimiento importante para esta rama del sector inmobiliario. Ellos atribuyen esta reacción del mercado a la pandemia generada por la covid-19.

“La gente está buscando moverse a lugares más amplios porque el estar tanto tiempo en casa creó la necesidad de un mejor sitio para adaptarse al nuevo estilo de vida”, explica Esquenazi.

En 2021, Habi reportó 2.700 transacciones de estas viviendas en Colombia. Antioquia, por su parte, fue la segunda zona más activa, después de Bogotá.

 

Estimular la compra

A pesar de que el mercado de la vivienda usada suele ser mucho más barato que el de la nueva, el sector está a la espera de la ampliación de subsidios y estímulos que potencien la compra-venta de este tipo de propiedades.

Desde Habi aseguran que por la pandemia “las tasas de interés han estado buenas”, pero insisten en que, para dinamizar el mercado, se requieren de más estímulos desde lo público y lo privado.

“Básicamente en los países desarrollados, en donde el mercado inmobiliario funciona bastante bien, los incentivos del gobierno son mucho más grandes”, manifiesta Isidoro.

Por su parte, desde el gremio inmobiliario de Antioquia apuntan que la vivienda usada ya goza de beneficios en la financiación como la exención en la declaración de renta por intereses pagados de los créditos hipotecarios. Estrada recalcó que hace “falta profundizar más en el crédito hipotecario por parte de las entidades financieras”.

Entre los incentivos que hay actualmente en el mercado del inmueble usado se encuentra uno que lanzó Habi con el Banco de Bogotá.

Según estas instituciones, se trata de la primera alianza que pretende incentivar la compra de la vivienda usada sostenible en el país. En ella, Habi compra las viviendas y las modifica para reducir el consumo de servicios básicos.

“Esto implica la instalación de lavamanos, inodoros, duchas y bombillos ahorradores”, explica Esquenazi.

Según Isabel Martínez, vicepresidente de sostenibilidad y servicios corporativos del Banco de Bogotá, al adquirir estas viviendas el comprador obtendrá un ahorro significativo en la cuenta de servicios públicos y agrega que el Banco otorgará un descuento de 50 puntos básicos en la tasa de los créditos.

“Por ejemplo, en un crédito de $200 millones, con un plazo de 20 años, una persona obtendría un ahorro de $8 millones durante la vida del crédito”, afirma Martínez.

Lo que se viene

Los expertos consultados por este diario ven positiva la llegada del 2022 para el mercado de la vivienda usada.

Antioquia ha tenido una formalización de la actividad inmobiliaria muy importante en comparación con otras regiones del país”, dice Restrepo, de La Haus y agrega que la MLS, sistema que agremia a los corredores de la ciudad, es uno de los responsables del crecimiento y del interés de los compradores por la propiedad usada en el Aburrá.

Desde La Haus, por su lado, indican que en los últimos 10 años ha aumentado la calidad de las propiedades comercializadas y con ella la confianza de los actores que intervienen en la actividad inmobiliaria. “Presupuestamos que seguirá teniendo un empuje muy grande en la región, especialmente en 2022”, puntualiza Restrepo.

Al respecto, La Lonja señala que el sector vivienda se recuperó desde el 2020 y auguran que el crecimiento continuará en 2022.

Finalmente, para Esquenazi la tarea del sector inmoviliario en el Aburrá, y particularmente desde la plataforma inmobiliaria Habi, se centrará en captar inversionistas. “No solo en grandes inversionistas de la propiedad raíz, sino en cualquier persona natural que tenga ganas de invertir, para su futuro, en un apartamento usado”.


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